سهم مدیریت بانک مسکن در عقب‌ماندگی از اهداف

بازار مسکن در ایران به‌شدت متاثر از نوسانات کلان اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارهاست، بانک مسکن نتوانسته میان ابزارهای مالی که در اختیار دارد نیاز واقعی بازار را برآورده کند.

کد خبر: ۷۶۴۱۲

تیتر20 - بانک مسکن در نگاه نخست یک بانک تخصصی با مأموریت توسعه‌ای تسهیل فرآیند خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه است اما در سال‌های گذشته، این بانک نتوانسته متناسب با تحولات پرشتاب بازار مسکن، نقشی مؤثر ایفا کند. نه در حجم و نه در نوع تسهیلات اعطایی، بانک مسکن موفق نبوده و اکنون نه‌تنها از هدف خود فاصله گرفته، بلکه به نهادی شبه‌دولتی و غیرپاسخگو تبدیل شده است.

به استناد آمار بانک مرکزی و مرکز پژوهش‌های مجلس میزان اعطای تسهیلات بانک مسکن در سال ۱۴۰۳ و تا پایان شهریور ۱۴۰۳ به ۵.۶

که شامل ۴۱ همت (۴۱,۰۰۰ میلیارد ریال) برای خرید مسکن و ۶.۵ همت (۶.۵۰۰ میلیارد ریال) برای جعاله تعمیرات بود. به استناد آمار بخش عمده تسهیلات این بانک به میزان ۱۲۸ همت شامل پروژه های ساختمانی که بیشتر مربوط به نهضت ملی مسکن بوده، شده است.

مضاف بر این بانک مسکن ۱۱۴۹ فقره تسهیلات ویژه در همین دوره به ایثارگران و نخبگان که حدود شش هزار میلیارد ریال بوده پرداخت کرده است. این آمار نشان می‌دهد بانک مسکن بیش از آنکه متعادل با نیاز واقعی خانوارها باشد، به مجری طرح‌های دولتی تبدیل شده است.

بر کسی پوشیده نیست که بانک مسکن در تحقق اهداف، وظایف و نقش توسعه‌ای خود ناکام مانده است و علل این ناکارآمدی را باید پیش از هر چیز در دو سطح ساختار حقوقی و الزامات قانونی بانک‌های تخصصی و مدیریت صحیح هدایت اعتبار جست.

چرا بانک مسکن نتوانست از ابزارهای نوین مالی بهره ببرد؟

در حالی‌که بازار مسکن در ایران به‌شدت متاثر از نوسانات کلان اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارهاست، این بانک نتوانسته میان ابزارهای مالی که در اختیار دارد نیاز واقعی بازار را برآورده کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بانک مسکن به‌جای تمرکز بر تسهیلات خرید مسکن یا توسعه و نوسازی بافت‌های فرسوده، بیشتر به پرداخت وام‌هایی که جنبه مصرفی دارند مانند وام جعاله یا قرض‌الحسنه ازدواج و یا به اجرای طرح‌های بزرگ دولتی همچون نهضت ملی مسکن که خود با بحران‌های جدی در تامین زمین، مصالح و اعتماد عمومی روبه‌رو هستند روی آورده است.

در حالی که تسهیلاتی مانند اوراق رهنی یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن در صورت تقویت می توانست ابزاری باشد تا این بانک به سمت سرویس‌دهی به اقشار واقعی بازار حرکت کند. سهم اندک تسهیلات مستقیم خرید و جعاله با وجود افزایش هزینه و قیمت مسکن باعث شده این بانک در تحقق رسالت توسعه ای خود درجا بزند.

سهم قانون‌ در ناکامی بانک مسکن

نخستین سطح از بحران بانک مسکن به ضعف در طراحی و اجرای سیاست‌های کلان بازمی‌گردد. اگرچه قوانینی نظیر «قانون جهش تولید مسکن» و «طرح نهضت ملی» بانک‌ها را موظف به پرداخت درصدی از تسهیلات به حوزه مسکن کرده‌، اما هیچ ابزار قاطع و الزام‌آوری برای اجرای آن پیش‌بینی نشده است. بانک‌ها به‌راحتی می‌توانند از زیر بار این تعهد شانه خالی کنند، بدون آنکه با جریمه یا محدودیتی روبه‌رو شوند.

در این میان، بانک مسکن که بازوی تخصصی دولت در این حوزه است، بار بخش بزرگی از تعهدات سایر بانک‌ها را بر دوش می‌کشد، بدون آنکه منابع ویژه یا حمایت ساختاری دریافت کند. این مسئله نه‌تنها بانک مسکن را تحت فشار مالی قرار می‌دهد، بلکه باعث می‌شود ماموریت اصلی‌اش یعنی تسهیل خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد، به حاشیه برود.

سهم مدیریت بانک مسکن در عقب‌ماندگی از اهداف

مدیریت بانک مسکن در سال‌های اخیر نتوانسته سازوکار کارآمدی برای انطباق فعالیت‌های بانکی با تحولات بازار ارائه دهد. در شرایطی که متوسط نرخ مسکن در تهران از مرزهای نجومی عبور کرده و تسهیلات سنتی بانک‌ها در عمل کفاف نیمی از نرخ یک واحد ۶۰ متری را هم نمی‌دهد، بانک مسکن به‌جای بازطراحی ابزارهای مالی، به همان مدل‌های کهنه و ناکارآمد وام‌دهی ادامه داده است.

مشکل دیگر، عدم چرخش سیاست‌های اعتباری بانک به سمت مشارکت واقعی با بخش خصوصی است. بانک مسکن بیشتر به یک مجری دولتی پروژه‌های سنگین بدل شده است. نتیجه چنین عملکردی، افزایش مطالبات معوق، ناکارآمدی و درنهایت کاهش اعتماد عمومی به کارایی این بانک بوده است.

بانک مسکن درحال‌حاضر چه می‌کند؟

درحال‌حاضر، بانک مسکن در ظاهر فعال‌ترین بانک در حوزه نهضت ملی مسکن است. اما واقعیت این است که سهم عمده‌ای از این فعالیت‌ها نه به اعتبار توسعه‌ای بانک، بلکه به تحمیل تسهیلات تکلیفی دولت بازمی‌گردد.

در شرایطی که کشورهای دیگر با انتشار اوراق رهنی، صندوق‌های زمین و ساختمان و حتی تامین مالی جمعی مسکن مسیرهای تازه‌ای در تأمین مالی باز کرده‌اند، بانک مسکن همچنان بر ساختار سنتی تسهیلات و تضامین قدیمی استوار است.

حاکمیت اقتصادی چه باید بکند؟

اگر قرار است بانک مسکن نقش واقعی خود را در اقتصاد ایران ایفا کند، مداخله حاکمیت اقتصادی شامل دولت، مجلس و بانک مرکزی ضروری است. این مداخله باید در سه محور بازتعریف جایگاه حقوقی بانک مسکن به‌عنوان بانک توسعه‌ای، الزام قانونی به تامین مالی مسکن با ضمانت اجرایی و تزریق منابع پایدار و بازطراحی ابزارهای مالی باشد. بانک مسکن باید از چرخه بانک‌های تجاری خارج شده و به یک نهاد توسعه‌ای واقعی با اولویت پروژه‌های اجتماعی مسکن تبدیل شود.

بانک مرکزی باید ابزارهای تنبیهی برای بانک‌هایی که از تعهدات مسکنی شانه خالی می‌کنند، طراحی و اجرا کند. از محل منابع صندوق توسعه ملی یا اوراق مشارکت بلندمدت، منابع کافی به بانک مسکن تخصیص داده شود و ابزارهای نوین مانند اوراق رهنی و اجاره‌ای وارد سبد مالی بانک شود.

درنهایت و در یک جمع بندی از آرای تحلیلگران بازار مسکن می‌توان به این نتیجه رسید که بانک مسکن، اگرچه در ظاهر و روی کاغذ هنوز بازیگر اصلی بازار تسهیلات مسکن است، اما در عمل از اهداف توسعه‌ای خود فاصله گرفته است. این بانک در سایه ضعف قوانین الزام‌آور و ناهماهنگی ساختار مدیریتی به سرنوشت سایر ابزارهای ناکارآمد دولتی تبدیل شده است. امروز بیش از همیشه، بازتعریف بانک مسکن به‌عنوان بازوی توسعه‌ای بازار، ضرورتی اقتصادی و اجتماعی است.

مهم‌ترین دلیل فاصله گرفتن این بانک از هدف توسعه‌ای خود عدم تناسب میان منابع و مأموریت‌های این بانک است. بانک مسکن همچنان با ابزارهای دهه ۸۰ کار می‌کند، درحالی‌که واقعیت‌های بازار مسکن مربوط به دهه ۱۴۰۰ کاملاً متفاوت است.

پاسخ این سوال که بانک مسکن به‌عنوان نهاد تخصصی تأمین مالی بخش مسکن، تا چه اندازه در سال‌های اخیر توانسته به هدف توسعه‌ای خود نزدیک شود و اینکه چرا موفق نشده هم‌پای تحولات بازار مسکن، ابزارها و خدمات خود را به‌روز کند همزمان هم به ناکارآمدی و الزام آور نبودن ساختار قانونی و هم مدیریت ناعادلانه هدایت اعتبارات دولتی بازمی گردد.

اما پاسخ به این پرسش که بانک مسکن در آینده برای بازگشت به نقش توسعه‌ای خود چه اصلاحاتی را باید در دستور کار قرار دهد متوجه حاکمیت اقتصادی شامل دولت و بانک مرکزی است. حاکمیت اقتصادی برای اینکه بانک مسکن را از حالت انفعال خارج کند، چه اقداماتی را باید در اولویت قرار دهد؟ و برای بازمهندسی شدن ساختار مالی و اعتباری بانک مسکن چه تجربه‌های بین‌المللی می‌تواند برای این بانک توسعه‌ای کشور الهام‌بخش باشد؟

پاسخ به این سوالات را شاید باید در برنامه‌های وزیر جدید اقتصاد جست.

برچسب ها: بانک مسکن وام مسکن تسهیلات بانکی

ارسال نظرات

آخرین اخبار

پربازدید ها

موضوعات روز